Eine Eigentumswohnung, die beiden Ehegatten gehört, kann im Aufteilungsverfahren einer Person zugeordnet werden. Für diesen Fall enthält § 90 Abs 2 EheG eine besondere Regel: Das Gericht kann den Anteil eines Ehegatten am Mindestanteil und am gemeinsamen Wohnungseigentum auf den anderen übertragen.
Die Eingangsschwelle steht in § 90 Abs 1 EheG. Eigentum an einer unbeweglichen Sache oder ein dingliches Recht daran darf nur angeordnet werden, wenn eine billige Regelung auf andere Weise nicht erreicht werden kann. Eine bloße Präferenz für die Übertragung genügt daher nicht automatisch.
Dieser Beitrag erklärt die gerichtliche Sonderregel für gemeinsames Wohnungseigentum. Er behandelt keine private Übertragung nach einem Scheidungsvergleich, keine Ehewohnung im Alleineigentum und keine grundbücherliche, steuerliche oder treuhändige Abwicklung.
Gemeinsames Wohnungseigentum: welcher Schritt passt?
Der kurze Check trennt die gerichtliche Sonderregel von anderen Übertragungsfragen.
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Andere Übertragungsfrage zuerst klären
Ordnen Sie zuerst ein, ob Alleineigentum, ein privater Vertrag, ein Scheidungsvergleich oder die Eintragung im Grundbuch im Mittelpunkt steht. § 90 Abs 2 EheG betrifft nur die dort beschriebene gerichtliche Übertragung bei gemeinsamem Wohnungseigentum.
Alternative faire Regelung prüfen
Beschreiben Sie, welche andere Regelung möglich wäre und warum sie für beide Seiten tragfähig oder nicht tragfähig erscheint. Erst danach lässt sich die Bedeutung einer gerichtlichen Übertragung nach § 90 EheG einordnen.
Gerichtliche Anordnung vorbereiten
Ordnen Sie den gemeinsamen Mindestanteil, das Wohnungseigentum, die Nutzung, die Belastungen und das konkrete Aufteilungsziel. Diese Unterlagen bilden die Grundlage für die Prüfung der gesetzlichen Eingangsschwelle und der Sonderregel.
Was § 90 EheG für die Übertragung regelt
§ 90 Abs 1 EheG setzt eine enge Eingangsschwelle. Das Gericht darf die Übertragung des Eigentums an einer unbeweglichen Sache oder die Begründung eines dinglichen Rechts daran nur anordnen, wenn eine billige Regelung in anderer Weise nicht erzielt werden kann.
Für die Prüfung reicht daher die Feststellung nicht aus, dass eine Person die Eigentumswohnung künftig allein behalten möchte. Es muss auch dargestellt werden, weshalb eine andere faire Lösung im Aufteilungsverfahren nicht ausreicht. Die konkrete Beurteilung hängt von den tatsächlichen Verhältnissen und den Anträgen ab.
Die Sonderregel für gemeinsames Wohnungseigentum
§ 90 Abs 2 EheG behandelt gemeinsames Wohnungseigentum der Ehegatten ausdrücklich. Das Gericht kann in diesem Fall nur die Übertragung des Anteils eines Ehegatten am Mindestanteil und am gemeinsamen Wohnungseigentum auf den anderen anordnen.
Die Norm beschreibt damit eine bestimmte gerichtliche Zuordnung. Sie sagt nicht, dass jede gemeinsam gehaltene Eigentumswohnung automatisch übertragen wird. Zuerst müssen die Eigentumslage, der gemeinsame Mindestanteil und das Aufteilungsziel sauber feststehen.
Warum die faire Alternative zuerst geprüft wird
Der Ausdruck „billige Regelung in anderer Weise“ verweist auf die Frage, ob die Aufteilung auch ohne die angeordnete Übertragung fair gelöst werden kann. Denkbar sind je nach Fall andere Zuordnungen, Ausgleichsleistungen oder eine Vereinbarung. Welche Möglichkeit tragfähig ist, lässt sich nur anhand der konkreten Vermögens- und Nutzungslage beurteilen.
Die gerichtliche Übertragung ist deshalb kein reiner Wunschmechanismus. Wer sie anstrebt, sollte die gewünschte Zuordnung, die bisherigen Beiträge, die Nutzung der Wohnung, bestehende Belastungen und die Gründe gegen eine andere faire Gestaltung nachvollziehbar zusammenführen.
Gerichtliche Zuordnung statt allgemeiner Eigentumsfrage
In einem Aufteilungsverfahren müssen mehrere Fragen getrennt werden. Zuerst geht es um die bestehende Eigentums- und Wohnsituation. Danach ist zu klären, welche Zuordnung beantragt wird und wie die andere Person dafür ausgeglichen oder sonst berücksichtigt werden soll.
Der Begriff „Scheidungsbeschluss“ kann dabei zu ungenau sein. Gemeint ist die gerichtliche Regelung im Zusammenhang mit der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens. Der eigentliche Scheidungsausspruch und die spätere Zuordnung der Eigentumswohnung sind unterschiedliche Vorgänge.
Abgrenzung zur privaten Übertragung nach der Scheidung
Eine private Übertragung, ein Scheidungsvergleich oder eine spätere Vereinbarung kann ebenfalls festlegen, wer eine Wohnung übernehmen soll. Dabei stellen sich eigene Fragen zu Vertrag, Eintragung, Finanzierung, Sicherheiten und Abgaben. Diese Gestaltung ist nicht mit der gerichtlichen Sonderregel des § 90 Abs 2 EheG gleichzusetzen.
Auch die Frage, ob eine im Alleineigentum stehende Ehewohnung in die Aufteilung fällt, folgt einer anderen Prüfung. Der vorliegende Beitrag setzt gemeinsames Wohnungseigentum beider Ehegatten voraus und bleibt bei der gerichtlichen Anordnung nach § 90 EheG.
Welche Unterlagen die Prüfung vorbereiten
Für die erste Einordnung sind ein aktueller Grundbuchauszug, die Wohnungseigentumsunterlagen, Kauf- und Finanzierungsunterlagen sowie Dokumente zu Pfandrechten und laufenden Zahlungen hilfreich. Ebenso wichtig sind die bisherige Nutzung und die Frage, wer welche Kosten getragen hat.
Ergänzen Sie die Scheidungsunterlagen, bisherige Vereinbarungen, Entwürfe für einen Vergleich und das gewünschte Aufteilungsziel. Eine kurze Chronologie zeigt, welche Regelungen bereits versucht wurden und warum eine andere faire Lösung aus Ihrer Sicht nicht erreichbar ist.
Drei Fragen vor der gerichtlichen Übertragung
Die gesetzliche Sonderregel wird klarer, wenn die Ausgangslage und das Ziel getrennt bleiben.
| Prüffrage | Worum es geht | Nächster Fokus |
|---|---|---|
| Gemeinsames Eigentum | Gehört die Wohnung beiden Ehegatten? | Mindestanteil und gemeinsames Wohnungseigentum belegen |
| Faire Alternative | Kann die Aufteilung anders fair geregelt werden? | Varianten und Ausgleich nachvollziehbar darstellen |
| Gerichtliche Zuordnung | Soll ein Anteil auf den anderen übertragen werden? | Ziel, Unterlagen und Belastungen geordnet vorlegen |
Die Tabelle ersetzt keine Prüfung des konkreten Aufteilungsverfahrens.
Sinnvolle Reihenfolge für die erste Prüfung
Eine klare Reihenfolge verhindert, dass Eigentum, Nutzung und Abwicklung vermischt werden.
Eigentum klären
Grundbuch, Wohnungseigentumsunterlagen und bestehende Anteile gemeinsam ansehen.
Alternativen ordnen
Mögliche faire Regelungen und die Gründe gegen eine andere Lösung konkret beschreiben.
Ziel vorbereiten
Gerichtliche Zuordnung, Ausgleich, Belastungen und die erforderlichen Unterlagen zusammenführen.
Praxishinweis: Schreiben Sie nicht nur auf, wer die Wohnung behalten soll. Halten Sie auch fest, welche andere faire Regelung geprüft wurde, welche Belastungen bestehen und welche Unterlagen die Eigentumslage belegen.
Eigentumswohnung im Scheidungsbeschluss: häufige Fragen
Kann das Gericht den halben Mindestanteil automatisch auf einen Ehegatten übertragen?
Nein. § 90 Abs 2 EheG beschreibt die mögliche Übertragung bei gemeinsamem Wohnungseigentum. Zusätzlich muss die Eingangsschwelle des § 90 Abs 1 erfüllt sein. Eine billige Regelung darf auf andere Weise nicht erreichbar sein.
Reicht der Wunsch eines Ehegatten, die Wohnung allein zu behalten?
Der Wunsch allein entscheidet nicht. Für die Prüfung müssen die Eigentumslage, die Nutzung, die Belastungen, das Aufteilungsziel und mögliche faire Alternativen zusammen betrachtet werden.
Ist diese gerichtliche Regel dasselbe wie eine private Übertragung?
Nein. Eine private Übertragung oder ein Scheidungsvergleich wirft eigene Fragen zu Vertrag, Finanzierung, Eintragung und Abgaben auf. Dieser Beitrag betrifft die gerichtliche Anordnung nach § 90 EheG bei gemeinsamem Wohnungseigentum.